“借名买房”纠纷不断上升 暗藏六大风险

　　买房人选择“借名购房”，主要有三大原因：

　　一、借名人不具备购房资格

　　障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年不得购房，家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。

　　二、借名人无法办理银行贷款

　　由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

　　三、为享受低价购房的优惠条件

　　一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

　　暗藏六大风险

　　“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险：

　　一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

　　二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。

　　三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

　　四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

　　五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。

　　六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。

　　法律不支持“借名买经适房”

　　针对上述风险，法官建议加大宣传力度，让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

　　对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，法官建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。

　　但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

　　而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。