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清河新区的双重属性:价格“洼地”与“富人区”兼具

来源:淮安楼市看点    2020-07-14    房产资讯
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7月13日,淮上江南建设工程设计方案批前公示。

项目位于清河新区珠海东路南侧、贵阳路西侧,规划用地面积为56650㎡,总建筑面积为125817.45㎡。其中,容积率1.495建筑密度22.47%绿地率36.23%

据设计图可知,“淮上江南”以11层、10+1层小高层与8+1层洋房为主,最小楼间距34.3cm,中心花园广布。清河新区也将迎来又一个低密项目。


1、价格“洼地”与“富人区”

某种意义上,清河新区是十分特殊的板块——它具有价格“洼地”与“富人区”的双重属性。

一方面,作为价格“洼地”,区域内提供了包括金辉城香溢茗苑宝龙世家等多个刚需项目。

另一方面,被称作“富人区”的清河新区,也拥有叶语香澜长岛一墅等数量可观的别墅项目。

从价格上看,去年7月29日,宝龙世家备案均价公示6660元/㎡,近期二手房挂价6805元/㎡;去年12月16日,香溢茗园备案均价公示6380元/㎡,近期二手房挂价9230元/㎡;今年6月22日,金辉城高层备案均价公示6856元/㎡

高层备案均价范围始终保持在6字头内,这对刚需客具有较强吸引力。但香溢茗园近期9000+的二手房挂价则表明当下由于高层房源紧缺,一二手房倒挂非常明显。

据统计,当下清河新区的在售楼盘有:叶语郡白鹭湖庄园金辉城联排、长岛一墅和叶语香澜5家。

叶语郡复式洋房在售,备案均价8096元/㎡白鹭湖庄园电梯洋房在售,备案均价8071元/㎡叶语香澜小高层最新备案价8505元/㎡。

由此可见,大量高层项目去化后,清河新区的购房门槛提升明显,一手房由6字头上升到8字头,香溢茗园二手均价更是来到9字头

白鹭湖·檀香园联排最新均价10428元/㎡金辉城联排最新备案均价11997元/㎡长岛一墅联排最新备案均价9978元/㎡

横向比较,清河新区别墅均价和热门板块高层相当,虽然门槛有提高,但区域的价格"洼地"优势依然存在。


2、低密社区与新盘

近些年,随着楼市的深度调整,淮安居民对生活质量与居住体验愈发重视,低密产品成了不少购房者的首选。

这对低密项目集聚的清河新区也是一大利好。

清河新区的在售楼盘中,低密社区占多数:白鹭湖檀香园容积率0.91长岛一墅容积率0.8叶雨香澜容积率1.37叶语郡容积率1.99

除此了在售项目,待售项目绿地·九里香颂、规划工程大同路国际社区及开篇提到的“淮上江南”,同样是低密项目。

你会发现,在一系列高层项目售罄后,当下的清河新区呈现出以低密项目为主的局面。

待售项目——绿地·九里香颂位于飞耀路以东、大同路以南。住宅建面约34.27万㎡,总户数2492户。

住宅产品涵盖,17层高层,4层别墅,5-7层洋房,容积率1.8,车位配比约1:1.4

目前,绿地·九里香颂售楼处已对外开放。

而另一规划工程,大同路国际社区,同样是占地面积较大的低密住宅群。

该项目规划住宅总建面约22.56万㎡,总户数为1182户,主要包含7-8层洋房与4层别墅,容积率1.2

值得一提的是,大同路国际社区还将配有一个占地约20992.29㎡的商业。虽然商业规划体量适中,不过建成后对商业配套相对有限的清河新区也是一大补充。

总的来说,由于在售楼盘以洋房、别墅为主,已知新盘仍为低密项目。可以预期,清河新区以低密为主的业态还将持续一段时间。


在土地资源日益稀缺,楼面价水涨船高的今天,做容积率低的产品对开发商似乎没那么“合算”。

即便要做,多数开发商也倾向于打造大户型产品,来实现更高的溢价。

但低密项目集聚的清河新区,似乎实现了提升居住体验与降低购房成本的相对平衡。

在这里,你或许可以用相对低廉的成本,去获得更高级的居住体验。毕竟,清河新区具有价格“洼地”“富人区”的双重属性。

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楼盘名称均价时间
1融尚嘉玺一房一价10月初
2旭辉广场·旭辉府7853元/㎡9月份
3淮上景明14991元/㎡7月份
4保利国联·和府12750元/㎡2月份
5水沐钟秀府19818元/㎡12月份
6上淮府12056元/㎡11月份
7香溢荣府一房一价12月份
8港龙·东望府12000元/㎡10月份
9融创广场11618元/㎡12月24日
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