上涨464元/㎡，城南与开发区楼盘备案价又有调整，土拍余波未了，大戏尚未落幕

10月20日、22日两场土拍，以沁春路南侧地块9321元/㎡的成交楼面价画上句点。

水渡口、城南以及生态新城地价的较大变化，或将对未来几年的淮安楼市产生深刻影响。

有趣的是，土拍结束第2天，城南运河风华与开发区红豆国际城最新备案价便进行了公示。

运河风华2号楼10层洋房，毛坯交付，备案均价9000元/㎡，上涨137元/㎡。

红豆国际城南区1、2、3、4号楼，9层带电梯住宅，毛坯交付，备案均价7356元/㎡，上涨464元/㎡。

01、时间差与备案价上涨

其实，今年“金九银十”部分预计在国庆期间开盘、加推的项目，开盘时间略有推迟。

目前为止，整个10月备案价公示的楼盘数量仅有4家：运河风华，汇金豪庭，中天清江诚品与红豆国际城。

以城南来说，10月上旬，运河风华1、11、16号楼小高层精装备案均价还与上期持平，10月下旬便有所上涨。

隔壁的绿地春晓，自7月末1、2号楼备案均价公示后，尚未有预售证与备案价信息更新。

在勤政路东侧地块4697元/㎡创下区域记录后，城南楼市价格水平或将自我调整一段时间。

从土拍到备案价，这中间存在价格调整的时间差。或许是看重这一点，今日朋友圈，淮府、水沐明悦府等项目售楼处已人头攒动。

依次为淮府、水沐明悦府、红豆国际城售楼处现场图

而在开发区东片区的红豆国际城，看盘者同样不少。这已不是近期开发区楼盘第一次调整价格了。

9月18日，高铁小镇1、2、11、16、17、20、21共7栋楼，17层高层精装备案均价9420元/㎡，开发区东片区首度迈入“9字头”。

而随着隔壁纯新项目金辉优步东郡临时售楼处的公开，9000+的价格水平或成为开发区东片区常态。

02、生态新城203号地块——大戏仍未落幕，未来供地主力或让渡西片区

虽然土拍对各板块产生了深远影响，但要注意，2020年度的土拍大戏还未落幕。

根据今年“国有建设用地供应计划”，生态新城还有203号地块尚未挂牌。

生态新城203号地块位于西片区，万瑞路东侧、白云路北侧。与在建的保健院（新院）仅一路之隔，南侧就是生态文旅区实小。

此外，日前规划局公布了《淮安生态新城(XC01、XC02单元)控制性详细规划》局部地块调整征询意见公告。

内容包括：位于富城路南侧、乐善路西侧地块由二类居住用地，调整为二类居住用地、幼托用地和初中用地。

又一初中选址确定，生态新城西片区施教区也将再起变化。

在沁春路南侧地块成交后，东片区空地余量已经较为有限。

今后，生态新城的供地主力或将由东片区逐渐让渡到西片区。

03、经贸大厦地块——另一条“大鱼”，或将于年末登场

在生态新城203#地块之外，一同被公示的还有经贸大厦地块。

从地图上看，经贸大厦地块位于水渡口中心，与万达广场、金地中心、钵池山公园成掎角之势。

该地块性质为商住用地。虽然性质为商住，但住宅占比不得大于20%的要求，表明该地块商业、服务业仍占大头，住宅供给较为有限。

当前水渡口板块，融侨悦城已基本清盘，在售项目仅有神旺臻缘苑与郦城国际。这也间接表示出水渡口板块或将进入存量房时代。

其实，不只是在售新盘，当下水渡口板块的土地储备已经屈指可数。

近两年水渡口板块供地数量较为有限，但成交楼面价均位列当年前列。

19年2月，大同路南侧地块楼面价就已高达5628元/㎡；10月20日，昆明路西侧地块成交楼面价更是一举突破至7100元/㎡。

大背景下，经贸大厦地块或将成为“兵家必争之地”。

在“金融中心”“外滩”等定位被逐渐确立的当下，原本交通、商业、景观配套集聚的水渡口板块，似乎正迎来再度升级。

而昆明路西侧地块，以及或将于年末挂牌的经贸大厦南侧地块，或将成为重塑楼市的价格体系的锚点。