一谈到淮安的主要商圈,首先想到的自然是淮海商圈和万达商圈。
去年6月,两大商圈进一步确定了“商业中心”与“商务中心”定位。
预计未来一段时间,淮海东路-水渡口依旧称得上淮安商业的“门面”。
01、雨润广场重新评估,大型商业落地不易
尽管茂业、苏宁等新型写字楼的玻璃幕墙,让承载城市历史多年的淮海广场,焕发了新的生机。
遗憾的是,直到2021年,预留建设雨润大厦的空地仍在,淮海商圈仍未迎来它的“完全体”。
淮海广场夜景
依稀记得在2012、13年左右,新亚南侧要兴建雨润广场的消息一度沸沸扬扬。
项目号称总投资超50亿元,由雨润集团和南京中商共同投资兴建。原定建于主城核心区淮海广场中心商业区东南片区,占地65.1亩,总建筑面积约50.5万㎡,集酒店、购物中心、公寓、写字楼、住宅、地下商业及配套设施于一体,提供购物、办公、住宿、餐饮、文化、娱乐等一站式服务。
彼时,雨润广场还号称要打造“淮安第一高楼”。
但雷声大、雨点小,该项目迄今为止已经停工8年多。项目何时动工,也成了诸多淮安人一直心心念念的问题。
事实上,由于资金不足、盲目上马,开发总量供大于求,导致商业大面积空置,最后资不抵债的情况,在市场上并不少见。
况且雨润广场还是大概8年前的项目,落地难度本就不小。
加上近两年电商、疫情对线下的冲击,近些年大型商业面临的挑战更是越来越大。
不过去年年底,雨润广场又有新动向——根据公共资源交易中心消息,雨润广场疑似被淮安市国有联合投资发展集团有限公司接手。
今年年初,对该工程的资产评估再度启动,或许会给整个工程带来转机。
02、商业闲置与片区空白的矛盾
“淮安商业需要好好规划、操盘,不少开业不久闲置率便保持高位。”
这句话,读者说过、同行说过、从事商业零售的朋友也说过——当前商业不好做。
提到区域,我们常说的“配套”,其实,住宅与配套二者相辅相成。不仅住宅需要配套支持,反过来商业等配套,也需足够的人流输入。
常规1、2万方的社区底商,承包些兰州拉面、沙县小吃、菜鸟驿站,尚能细水长流。体量超过5万方,便要打上问号。
比如茂业天地、曼度广场、亿丰时代广场、禧徕乐国际商贸城、颐高广场等,人流相对稀少、商业闲置率不低。
禧徕乐国际商贸城实拍
回到淮海、万达商圈,其内部覆盖的商业数量,要比印象中的更多。
比如淮海商圈除了新亚、苏宁、茂业、花漾城等品牌商业,北部还有淮海第一城等商业街。
而万达商圈附近,还包含汇丰中心、金地中心及仍待挂牌的经贸大厦地块。
众多商业集聚,加上周边社区数量较多,人流量足,以及市民长期形成的消费习惯,才使得沿线区域商业氛围浓厚。
而消费人口存在缺口,商业集聚程度偏低,或许也解释了为何红星国际广场、网传的开发区万达迟迟不定。
红星国际广场效果图
一方面是线下闲置率较高,商业难做的现状。另一方面,谈到片区规划,商业存在空白又屡屡被提到。
其实近几年,不少品牌开发商,选择在淮安操盘大型商业。已开业如生态文旅区的吾悦广场、清河新区的宝龙爱情小镇;在建如清江浦融创商业、南部新城淮府湖畔生活广场,开发区的旭辉综合体等,也先后在弥补各自板块的配套短板。
旭辉综合体效果图
当然,商业闲置与片区空白两者多少存在矛盾,其背后不仅考验开发商的操盘能力,还需要整个社区的高成熟度做支撑,这就要看板块各自的本事了。
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