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住建部一锤定音,棚改停止?今年起,淮安20年的老房子统统这样处理

来源:微淮安    2021-10-05    房产资讯
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在过去二十多年,由于城市的快速发展和扩张,城市中的土地资源越来越匮乏,拆迁就慢慢成为了开发商获得土地的重要渠道之一。


在这种情况下,社会中关于拆迁的事情越来越多了,每当身边有人家里拆迁,成为拆迁户,周围的人都会投来羡慕的目光。众所周知,拆迁就意味着暴富,很多普通人就通过拆迁,获得了几百上千万元的财富,甚至在一线城市,更是拆出过亿的拆迁户。


可以看出,通过拆迁,很多人就获得了普通人一辈子也挣不到的钱,人们羡慕拆迁户也非常正常。其实,拆迁也分两种,一种是城中村拆迁,这一种就是属于暴富类拆迁,拆迁改变一个家庭的命运。


而第二种是棚户区改造拆迁,这种拆迁主要是为了改善居民的居住环境,拆迁的补偿远远不能和城中村拆迁相提并论。而随着城市的发展,大部分城市的城中村早就拆得差不多了,所以社会中主要的拆迁形式还是棚户改拆迁。

棚户改拆迁是一个民生工程,这是毋庸置疑的,因为棚户改拆迁的根本目的是改善居民的居住环境。棚户改拆迁起始于2005年,最开始仅针对环境恶劣的棚户区和部分危房进行拆迁改造,在十几年的拆迁改造过程中,很多老小区也慢慢被纳入了拆迁改造的范围。但是在经历了15年的拆迁改造之后,绝大部分棚户区和大部分存在安全隐患的老小区都已经拆迁完了,城市中剩下的老小区,虽然看起来破旧,其实质量并没有问题,根本就没有拆迁的必要。

所以,如果将城市中的老小区都拆迁掉,是对社会资源的一种浪费。因此,国家最近几年以来,已经开始逐步减少棚改项目的数量了。


根据统计数据显示,在2016年到2018年,全国各类棚户区改造开工数量分别为606万套、609万套和626万套,但到了2019年和2020年,全国各类棚户区改造开工数量突然降至316万套和209万套。可以看出,2020年棚户区改造开工数量仅为2018年的1/3,这说明国家已经开始逐步停止棚户改拆迁了。


同时,在2019年7月份住建部副部长黄艳在政策吹风会上明确指出:在未来旧城改造中,会避免一拆了之和大拆大建,以后在城市建设规划中要注重“绣花”功夫,突出地方特色和人居环境的改造。也就是在这次会议上,住建部一锤定音,决定了未来老小区的命运。



那么,这些老房子不拆迁了,该怎么处理呢?旧改,就是对老小区进行一次彻底的翻新改造,在不拆迁的前提下,通过旧改来解决目前老小区居住环境差和基础配套设施不齐全的问题。


对此,在2020年5月份,在住建部的一次工作会议中,住建部副部长黄艳表示:要在2020年底之前基本完成最后的棚户区改造项目,同时2020年对老旧小区改造工程全面推进。也就是说,拆迁要在2020年底基本完成,同时老小区的旧改工程开始全面推进。由于2020年的工作受到影响,所以到了2021年全国各地棚改拆迁还在继续。

虽然工期受到影响,但是这些项目基本上也会在2021年底之前完工。也就是说,未来经历了15年之久的棚户区改造工程即将停止。对于旧改工程,已经在2020年全面推进,根据统计数据显示,2020年有3.9万个老小区开始进行翻新改造。


对于棚户改拆迁,虽然说是停止,但是也不是一刀切,以后就不拆迁了。对于之前存在问题的老房子,以后还是要拆迁的,因为对于这类小区,同时也不符合旧改条件。但是这类小区数量非常少,有专家预测,未来每年各类棚户区开工数量不会超过50万套,这样的拆迁规模对我们国家的房地产行业的影响已经不大了。

为什么要停止棚改拆迁呢?其实,除了目前大部分老房子已经不需要拆迁之外,更重要的是棚户改拆迁在一定程度上推动房价的上涨。


在2015年,由于楼市库存不断上涨,为了配合楼市去库存,棚户改拆迁将原来赔偿给拆迁户的安置房改变成了现金,这就是棚改货币化安置政策。而这个政策的实施,导致大量资金流入房地产行业,同时拆出了大量购买力极强的拆迁户。


这些拆迁户拿到拆迁补偿款之后,第一件事情就是买房子,并且受投资房产挣钱的思想影响,拆迁户不仅将拆迁补偿款拿来投资房子,还会将自己的积蓄也拿来投资房子。正是因为这个原因,作为棚户改项目占比比较大的三四线城市,房价在2015年以后迎来了大涨行情,就算在楼市调控政策出台之后,依然无法阻止这些城市房价的上涨。


但是大家都知道,大部分三四线城市经济不发达,人口在持续不断流出,并且一些三四线城市的资源还在萎缩,根本就无法支撑这么高房价。


而由于棚户改货币化安置政策和投资客炒作的原因,这些城市的房价严重偏离了当地居民收入水平。但是楼市调控政策不断收紧和棚改货币化安置政策的结束,这些三四线城市的房价就像空中楼阁一样,不仅没有人口和产业的支撑,同时也失去了资金的支撑。所以,随着棚改货币化安置政策的结束,未来很多三四线城市的房价都将迎来回调期。


2021年起,房龄超过20年的老房子将统统这样处理


进入2021年,老小区翻新改造工程进展更快了,很多城市都已经全面开始老小区的翻新改造工程,并且已经有不少小区已经完成了翻新改造,实现了新生。根据旧改的条件可以看出,房龄超过20年并且符合旧改条件的小区,在未来5年内都会进行翻新改造,这也意味着房龄超过20年的老房子将要重新吃香了。


根据住建部统计的数据显示,符合旧改条件的小区大约17万个,涉及上亿居民。针对这些老小区的翻新改造,国家预计在5年内投资4万亿元,平均每年投入超过8000亿元。另外,对于老旧小区翻新改造工程,地方政府也会有财政补助,同时住房公积金和公共维修基金也将进入旧改工程。也就是说,每年投入旧改工程的资金将远超8000亿元。这么大资金的投入,老小区目前存在的问题将一一被解决,就是电梯,只要符合加装电梯的条件,并且没有业主反对的情况下,加装电梯也不是困难的事情。

随着这些老小区翻新改造完成,这些老房子也将重新吃香起来。其实,对于这些老小区,位于市区,本身就有着得天独厚的优势。


比如周边交通发达,出行便利;比如周边基础配套设施和商业配套设施齐全,生活非常方便;还比如周边配套的有比较好的教育资源和医疗资源,这些都是非常稀缺资源。可以看出,这些优点都是郊区新建商品房无法比拟的。


但是由于老小区比较破旧,居住不舒适,所以不受年轻人的喜爱。而随着这次旧改工程完工,老小区重获新生,老小区的缺点被解决,那时,这些老小区也将受到越来越多人的喜爱。


但是任何事情都有两面性,月儿弯弯照九州,几家欢乐几家忧,大部分老小区业主对于旧改都非常开心,但是对于希望拆迁的业主和炒房客他们却因为旧改忧心忡忡,因为老小区旧改就意味着不拆迁,导致他们的拆迁暴富梦要破碎了。


特别是炒房客,他们以前在投资房子时,就专门挑选最破旧的小区和房子,因为这类小区拆迁的概率比较大,这导致当时出现了一个奇怪的现象,房子越破旧,价格就越高。但是随着老小区不再拆迁,而是进行旧改翻新,这些房龄高又非常破旧的房子价值就会直线下跌了。因此,随着老小区旧改工程完工,很多炒房客就可能选择亏损离场了!

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