恒大“75折”促销有多少陷阱？郊区盘、商铺盘、公寓盘、先提价后降价、疑退房不退款
来源：河豚文旅 2020-02-18
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今天，恒大地产“全国楼盘75折大促销”正式上线。这是继2月13日，恒大集团全面实施“网络售楼”后又一让利举措。近日，“VR看房”、“580亿”、“全民兼职销售”等一系列关键词已经让恒大地产位于舆论顶点。加之后续“5000赚 20000”、“无理由退房”等多重让利举措，更是让全国各地的意向购房者将目光聚焦在恒大地产之上。但事实又真如恒大所述吗？恒大地产这次是用真金白银在回馈客户吗？为了探寻真相，河豚文旅在今日随机采样数家正在进行所谓“75折”促销的楼盘。结果发现，在这轮促销中，恒大地产并非全国所有在售楼盘都参与“75折”促销，其主推楼盘也多为郊区盘、商铺盘、公寓盘。而在购房者最为关心的折扣上，恒大方面也疑似存在“先提价再折扣”现象，对比多盘折后均价发现，几乎与1月份持平甚至略高。今天，恒大地产全国楼盘75折特大优惠促销正式启动。据恒大方面公告显示，2020年2月18日至2月29日期间，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享75折优惠；3月1日至3月31日可享78折优惠。在付款方式中，全款可享93折；首付优惠按揭付款享96折；一年优惠分期98折；两年优惠分期无折扣。对此，行业内有部分观点将其称之为“史上力度最大的优惠让利”。但事实上，这是继2月13日，恒大集团全面实施“网络售楼”后又一让利举措。2月13日，恒大将旗下所有在售房源全面触网，率先启动“网络售房”时代， 而与此一同到来的还有一系列优惠政策，例如：购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源同时额外再减20000元房款。根据恒大公布的数据显示，截止2月16日，客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。以此预测，恒大未来几天网上认购可能累计突破10万套。那么，恒大方面如此声势浩大地促销，效果怎么样？意向购房者能够拿到真金白银的优惠吗？这“75折”促销背后又有多少陷阱？对此，河豚文旅在今天随即采样数家正在进行所谓“75折”促销的楼盘。结果发现，恒大方面噱头大于诚意，在促销中存在“先提价再折扣”、“去低品质楼盘库存”、“无法使用公积金贷款”以及“疑似合同文字陷阱”等现象。首先，参与此次促销的楼盘在全国范围内仅有613个，而非恒大方面在公告之中所说的全国楼盘。其次，在参与促销的楼盘中，多为偏远郊区盘、写字楼盘、公寓盘，地处市区核心乃至城区内的优质盘几乎不参与促销。而在意向购房者最为关心的价格中，恒大方面也没有拿出真金白银以让利。购房者“范先生”向河豚文旅透露，他在2019年购入沈阳恒大四季上东一期洋房，当时购入价为16500元/㎡（标准层），而根据吉屋网数据显示，2019年8月沈阳恒大四季上东洋房均价为17000元/㎡。基于此，河豚文旅与沈阳恒大四季上东置业顾问取得联系。通过交流发现，目前四季上东一期几乎售罄，二期洋房目前均价为16000元/㎡（标准层）；顶层12000元㎡-13000元/㎡；一层17000元㎡-24000元/㎡。那么这样来看，在“75折”的助力下，楼盘价格仅下调约500元。对此，“范先生”表示：“这就好比平时打7.8折，现在打了7.5折，好一个让利。”需要注意的是沈阳恒大四季上东地处沈阳城郊，距离机场仅10公里，周边公共交通等配套极为不便。据置业顾问介绍，沈阳恒大四季上东一期2019年6月30日开盘，2021年10月即可交房，而二期项目则需要2023年交房且无法使用公积金贷款。根据其置业顾问回复来看，在参与“75折”促销后，低区均价为15000元/㎡；中高区均价为17000元/㎡，值得一提的是，由于项目为公寓盘（40年产权）同样无法使用公积金贷款。通过新浪乐居提供的价格走势图来看，2020年1月，大连恒大时代峯汇均价已经稳定在15000元/㎡上下，也就说“75折”促销几乎没有为这个项目带来任何优惠。另一方面，同样位于大连市的恒大云玺项目，该项目位于大连市高新区,距离大连市中心约17公里。结合各大楼盘网站信息来看，大连恒大云玺高层价格在一月份基本在16700元/㎡至18500元/㎡之间浮动，而置业顾问方面的反馈则表示，在参与“75折”促销后，高层均价在17000元左右。结合沈阳、大连两地恒大楼盘取样来看，在这一轮促销中，恒大采取的销售策略高度疑似为“先提价再折扣”，真正能够做到让利的楼盘似乎并不多。而在通过社交媒体的反馈来看，同样有大批消费者均在表达与河豚文旅同样观点。知乎用户“傲娇的周小丑”表示：“辣鸡，一模一样的房子，恒房通的房价比我疫情前去看的价格贵了将近一千一平。”随后，“傲娇的周小丑”附上了其与置业顾问的对话。而通过二人对话我们不难发现，这位置业顾问也明确表示“75折”促销是一个营销套路。“沙野轻食”则表示恒大“75折”促销实为标题党行为，位于上海中环以外的恒大江湾华庭不参与此次活动。“标题党，为了现金流把不好卖的地方去库存而已，并不是所有房源参加，这次的宣传标题党成分比较多。” “沙野轻食”如此说道。售后方面，恒大提出“无理由退房”权益。值得一提的是，这看似全面消除购房者疑虑的举措，事实上存在诸多疑点， 来自多方观点均认为这是恒大方面的文字游戏。通读恒大方面《无理由退房承诺书》我们可以发现，全文只承诺无理由退房，但是否无理由退款只字未提，这其中或存文字游戏的可能性。拥有70.5万粉丝的抖音用户“彭楠的创业故事”也在其视频内容中指出，“恒大只承诺无理由退房，未承诺无理由退款。”事实上，房地产圈儿对于恒大打折卖楼一事早已见怪不怪，更是戏称“打折”是恒大的传统，几乎每年一季度恒大都会搞全国楼盘打折，而当下所谓“75折”也并非恒大折扣力度最大的优惠。2018年2月1日至2月28日，恒大全国楼盘实行88折优惠，在那轮促销中，公寓、办公、写字楼、商铺额外还可享最低的6折起的优惠。最新财报显示，截至2019年上半年，中国恒大（03333.HK）公布总资产为2.09万亿，总负债为1.75万亿，资产负债率83.7%，净负债率高达152%。而截至2019年6月30日，中国恒大有息负债金额高达8132亿，其中需要在1年以内，也就是今年上半年偿还的金额总数达到了3758亿，占比达46.2%。更为棘手的是，截至报告期中国恒大的现金余额仅为2880亿，现金短债比仅为0.77。众所周知，每年一季度都是房地产市场的销售淡季，2020年1月各家地产公司陆续公布其销售情况简报，其中，恒大1月销售均价9016元/平方米，相较于去年同期11,134元/平方米，同比下降19.02%，而这还是建立在未受疫情大幅影响的1月份。进入2月份，疫情大规模爆发，成交量基本归零，但恒大方面的待偿还债务并没有减少。因此，在账面现金并不充足的情况下，恒大急需举措来保证现金流，除了当下力推的“网络售房”以及“75折”促销外，恒大还在1月连续发债以寻求更多现金。需要强调的是，这两笔发债均为高利率发债，一笔为11.5%，一笔为12%，那么这样来看，在现金流不充裕、高额债务临期的情况下，恒大的前景并不乐观，当下一系列举措能否救主仍是未知数。
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