明年房子将迎来“贬值潮”？专家：新禁令下，开发商或不得不降价？

2020年的楼市真的堪称“跌宕起伏”，一季度因为众所周知的原因，十万之众开发商关闭售楼处，暂停营业，房子严重“滞销”，可谓是遭遇“重创”。

公开资料显示，一季度百强房企的销售额同比下滑高达21%，这直接导致上半年90%的房企没有完成既定的半半年度销售目标。

不过，4-9月份，很多房企便开始奋起直追，尤其是以恒大为首的地产商，直接祭出“大降价”杀招，叠加5、6月份购房需求集中释放，楼市又再度火热起来。到了7、8月份，深圳、杭州、成都等地，甚至再次上演了罕见的“万人抢房”热潮，尤其是深圳，楼市“打新”现象屡见不鲜，总价2000多万的豪宅，竟出现平均六七十人抢一套房子的盛况。结果是一二线城市楼市迅速升温，尤其是深圳、东莞的二手房平均涨幅一度超过12%，局部地区房价涨幅直逼50%。 

在“房住不炒”调控仍然是主基调的背景下，有些城市逆势上涨，这必然会招致调控的加码。后来发生的一切，也证实了这一点——从7月份开始，针对热点城市的楼市调控便迅速收紧，除了东莞、深圳、宁波、南京等地常规的提高限售年限，封堵假离婚、假落户、假人才等举措之外。国家还紧急制定出台了“新禁令”：房企融资“三条红线”，有机构分析指出，80%的房企影响都不低。

至此，经历一轮深V反弹的楼市，便又开始进入到“降温通道”了。尤其是从10月份开始，房地产市场进入到调整期。多位专家更理性直言，“三条红线”新禁令下，开发商的压力大增，压力倒逼开发商或不得不降价，尤其是负债率高、库存压力大、融资不畅的开发商，不排除采取以价换量的销售模式。

其三、融资压力加大。一季度房企融资总额下降了84%。虽然二三季度，很多地区为了给开发商纾困，开了方便之门，但是也仅限于国企央企。事实上，从统计的数据来看，2019年、2020年堪称是中小房企的融资最困难时期，90%的中小房企融资总额下降了30%以上。“三条红线”新禁令，就是针对房企融资的，可以想见，明年房企的融资难度将只增不减。

综上所述，开发商销售压力大、待偿还债务高、融资难度只增不减，新禁令下，开发商或不得不降价卖房，以价换量加速回款：头部房企尚可部分依赖境外、信托等渠道融资，中小房企就没那么幸运了，这些融资渠道统统走不通了——降价销售拉动回款，已经成了他们融资的唯一选择。

房子将迎“贬值潮”？

笔者接触到的绝大多数房企，其实一直以来也都在通过特价房、工抵房、内部价等方式降价销售。内行更透露，截止到今年11月中旬，百强房企有超过8成都在不同程度降价促销。比如知名房企恒大、融创、万科等，再比如北方的很多三四线城市的本土开发商，更是明目张胆在降价卖房。不仅如此，哈尔滨更成为今年首个“鼓励房企降价卖房”的城市。

一方面，新房市场销售压力加大，开发商打折降价，行业间的竞争也会加大；另一方面，新房降价销售，其影响势必会传导到二手房，购房者都去抢购更有价格优势的新房，二手房市场如何坚挺？

刚需该不该买房答案明确了 

地产大佬冯仑说，房住不炒大背景下，买房逻辑已经发生变化。起哄买房躺着赚钱的时代已结束。楼市投资黄金时代终结，未来5-10年，房地产将进入刚需主导的买房时代。

我们非常赞同这种观点。尤其是在国家出台“新禁令”限制房地产企业融资的背景下，开发商新房销售价格几乎涨不上去了，这意味着投资买房已经无利可图了。

尤其是有的城市更直接限制“房价年涨幅不得高于6%”的情况下，买房投资已经不再是“稳赚不赔”的买卖了。