6字头到2万+！12平方公里内有15家楼盘！淮安这里，内卷严重…

从2022年开始，“内卷”在各行各业都屡屡被提及，而在房地产市场中，“内卷”的现象也不在少数。

房企之间，从价格到产品再到品质，各个方面都在激烈内卷。

而要说造成内卷的根本原因，那必然是因为选择空间巨大。

这不，最近笔者在整理淮安在售楼盘资料的时候，便意外的发现了一个板块，它可能会成为2023年淮安楼市中最卷的存在。

这个板块便是，清江浦区的清浦老城区。

作为淮安城市的原点，清浦老城区在淮安城市化的进程中扮演着极其重要的角色。

老城的区位也赋予了这一片区域出色的配套和浓浓的“烟火气”。

特别是今年（2023）年初，融创inspark大型综合体的开业，更是让整个清浦老城的商业氛围和消费层次都得到了迅速的迭代。

另外，随着近年来旧改的持续推进，清浦老城的居住氛围也有了明显提升。

梳理之下笔者更是惊奇的发现，在清浦老城区约12平方公里的范围内竟然挤着15家新盘，其中仅仅是目前在售的多达9家，照此计算，每平方公里的楼盘都不止一家。

◆清浦老城区楼盘分布图（红色为在售楼盘）

如此密集度，实在令人瞠目结舌！

数量多了，密度大了，买房人的选择空间也自然就更大了，而这时内卷也就来了。

我梳理了清浦老城区的这些楼盘发现，无论是价格、产品，亦或是品牌等方面，清浦老城区的楼盘都可以卷在一起。

无论何时，价格一定都是买房人的重要关注点。所以我们先来看看清浦老城区这些楼盘的价格有多卷！

通过梳理不难发现，清浦老城区楼盘价格跨度还是十分巨大的。

最便宜的是海润枫景，项目在售房源的起售价仅7500元/㎡左右。而最贵的水沐钟秀府，均价却达到了19818元/㎡。

尽管这两个楼盘的定位完全不同，但两者单价差距突破10000/㎡倒也是不争的事实。

事实上，即便是如此低价，海润枫景在清浦老城区也并非没有对手。比如说，位于清浦老城西片区的清江诚品，刚过8字头的洋房就是它的强劲对手。

当然，要说价格方面卷的最凶狠的，还是万元档。

据梳理，清浦老城区目前在售的9家楼盘中，有5家楼盘备案价都在1.1-1.4万/㎡左右，而综合折扣之后，普遍处在万元左右。由于数量占比过半，内卷的程度也可想而知。

更加值得一提的是，除了已经在售的楼盘中充斥着万元盘外，目前待售的3家楼盘及尚未入市的几家纯新盘中，恐怕也都能够见到万元盘的身影。

从房价看，万元盘或将是当下乃至未来清浦老城区的内卷王。

近年来伴随着房屋居住属性的回归，产品力对于买房人来说也是越来越重视。

打造过硬的产品也就成了制胜未来的重要依靠。

而从清浦老城区楼市的产品现状来看，仍然可以说是内卷严重。

首先从产品的户型面积段看，在清浦老城区9家在售楼盘中，观天下和水沐钟秀府主打改善，产品户型面积段几乎都在130㎡以上。

当然，这两家本身的户型面积也有重叠，因此单纯看面积，显然也会存在竞争。

而除了上述两家楼盘外，其余7家产品的户型面积段则既能满足刚需，又有改善户型，户型面积段则多在100-130㎡之间。

比如说，上淮府、云樾天著、融创广场的起步户型面积段都在100㎡左右。而雅居乐 中匠·南门府、朗诗宝景·时光里的起步户型面积则只有约95㎡。

从面积段上限看，清江诚品、云樾天著、时光里三家“邻居盘”的最大面积都在120㎡左右。

相似的产品面积，自然也会因为客群相似而产生内卷。

而除了同质化的面积段之外，这些楼盘在产品打造方面也都下足了功夫。

比如说，在社区园林打造上，观天下以新古典景观为形，将森林理念注入生活，打造浪漫的新古典森林居所。

◆观天下景观效果图

而南门府则以三横、三纵、五园、多节点结构规划，在社区内打造了活力慢跑道、阳光草坪、中央会客厅、全龄儿童活动场等功能体。

此外，水沐钟秀府和云樾天著则用科技赋能产品，来为业主打造更加舒适的人居环境。

其中，云樾天著的成品房不仅三大件齐备，还额外配备了凉霸。而水沐钟秀府更是让“三恒科技系统”首次进入淮安住宅市场。

需要注意的是，除了已经在售的9家楼盘外，待售和尚未面世的6家楼盘中也不乏有透露出自己要打造高端产品的项目。

伴随着这些新鲜血液的加入，清浦老城区的楼盘竞争或将更加激烈，楼市也将更加热闹。

经历了这两年楼市的波谲云诡与重新洗牌，越来越多的人意识到房企实力与兑现力的可贵。

也正因如此，房企实力也成了如今人们选房的关注点。

通过梳理发现，在清浦老城区的楼市中，似乎并不缺实力房企。

目前在售的9家楼盘中，有8家楼盘都有着强悍的房企背书。

其中，观天下、南门府、云樾天著、时光里等4家楼盘不仅都有品牌房企背书，而且还都是2家房企联手开发。另外，清江诚品、融创广场则分别由中天及融创两家实力房企开发。

如今，高层对房企的金融支持不断加大，而实力较强的房企显然会率先受益。

而除了实力房企，清浦老城区在售的楼盘中，还有更加稳健的“国企房企”开发项目。

比如说，由本土实力国企江苏水利地产操盘的水沐钟秀府，以及清江浦城投操盘的上淮府。

可以说，在品牌实力方面的内卷，清浦老城区大部分楼盘之间都是势均力敌的。

值得注意的是，除了9家在售楼盘外，剩余的6家未入市楼盘同样实力强劲。除了盛世名门之外的另外5家楼盘均由“国家队”房企开发。

其中，甚至还有央企房企开发的项目。